Immeuble haussmannien · 1853–1914

Dégât des eaux entre deux lots

Un flexible privatif au 3e, un plafond au 2e : qui gère, qui paie

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Où s'arrête la partie commune, où commence le lot

Sur chaque colonne montante, à chaque étage, un robinet d'arrêt puis un compteur divisionnaire marquent la frontière : avant, l'eau appartient à l'immeuble ; après, à l'appartement. Un flexible de machine à laver, un joint de siphon, une baignoire mal calfeutrée : tout ce qui fuit après le compteur est privatif. Le plancher qu'il traverse, lui, est commun.

QuiSelon l'origine : copropriétaire du lot ou syndicat

Qui paieAssurances, selon la convention entre assureurs

Urgencefaible

CoûtSans frais

ActionRappeler aux copropriétaires que leur assurance habitation doit couvrir le dégât des eaux et la responsabilité civile ; vérifier que l'immeuble est assuré en multirisque.

TextesLoi du 10 juillet 1965, art. 2 (parties privatives) et 3 (parties communes). Règlement de copropriété de l'immeuble.

Le flexible lâche pendant le week-end

Un flexible d'arrivée d'eau de machine à laver, jamais changé en quinze ans, se fend un samedi matin. L'occupant du 3e droit est absent jusqu'au dimanche soir. Quelques dizaines de litres à l'heure : le parquet est noyé, l'eau file sous les plinthes vers le plancher.

QuiCopropriétaire ou locataire du 3e

Qui paieAssurance habitation du 3e

Urgenceforte

CoûtParquet : 1 500 à 6 000 € selon l'étendue

ActionFaire fermer l'arrivée d'eau, prévenir le 2e, prendre des photos datées, déclarer à son assureur sous cinq jours ouvrés.

TextesCode civil, art. 1240 et 1242 (responsabilité). Contrat d'assurance habitation : garantie dégât des eaux.

Le plafond du 2e boit

Le plancher haussmannien n'est pas étanche : l'eau traverse le parquet, imbibe le hourdis en plâtre et ressort au plafond du 2e en une auréole brune qui s'élargit chaque jour. La peinture cloque, le plâtre s'affaisse. Le 2e n'a rien fait et se retrouve avec un plafond à refaire.

QuiCause : le 3e. Plancher : syndicat. Plafond : le 2e (embellissements)

Qui paieAssureur du 2e indemnise son assuré, puis recours

Urgenceforte

CoûtPlafond : 800 à 3 000 €

ActionLe 2e déclare à son propre assureur, avec le constat signé par le 3e ; le syndic vérifie l'état du plancher (partie commune) et déclare si la structure est touchée.

TextesConvention IRSI (dégâts des eaux et incendie), applicable aux sinistres inférieurs à 5 000 € HT par lot.

La convention IRSI : un seul assureur gère

Pour éviter que trois assureurs se renvoient la balle, la convention IRSI désigne un gestionnaire unique : l'assureur de l'occupant du lot sinistré, ici le 2e, si le sinistre reste sous 5 000 € HT. Il organise la recherche de fuite si elle est nécessaire et indemnise, puis se fait rembourser par l'assureur responsable. Au-delà du seuil, chacun expertise et l'affaire se règle entre assureurs et copropriété.

QuiAssureur gestionnaire (celui du 2e)

Qui paieAssureur du responsable en dernier ressort

Urgencemoyenne

CoûtRecherche de fuite : prise en charge par l'assureur gestionnaire jusqu'à un plafond

ActionTransmettre au gestionnaire le constat, les devis et le nom des assureurs des autres parties ; le syndic communique l'attestation de l'immeuble.

TextesConvention IRSI, version en vigueur (seuils de 1 600 et 5 000 € HT à vérifier). Art. 14 de la loi de 1965 pour les dommages issus des parties communes.

Le constat amiable dégât des eaux

Un formulaire à deux ou trois signatures : le lot d'où vient l'eau, le lot qui la reçoit, et le syndic si une partie commune est en cause. Il décrit l'origine, les dommages, les assureurs. Sans lui, tout traîne. Le syndic n'a pas à arbitrer les responsabilités : il constate, transmet et suit les parties communes.

QuiLes deux copropriétaires ; le syndic pour l'immeuble

Qui paie—

Urgencemoyenne

CoûtSans frais

ActionFournir le formulaire de constat, le faire signer par les deux lots, le transmettre avec l'attestation d'assurance de l'immeuble, ouvrir un dossier de suivi.

TextesConvention IRSI. Art. 18 de la loi de 1965 (rôle du syndic).

Réparer, et vérifier le plancher

Le 3e remplace son flexible et fait sécher son parquet ; le 2e refait son plafond une fois le plancher sec, pas avant. Le syndic fait sonder le hourdis : s'il est resté gorgé d'eau, les poutrelles en fer commencent à rouiller et c'est alors un sinistre de partie commune, à déclarer sous l'assurance de l'immeuble.

QuiChaque lot pour ses embellissements ; syndicat pour le plancher

Qui paieAssurances respectives ; charges communes si structure

Urgencemoyenne

CoûtSondage du plancher : 300 à 800 €

ActionAttendre le séchage (hygromètre), faire sonder le plancher au droit de la fuite, archiver le dossier.

TextesArt. 14 et 18 de la loi de 1965.

Bilan

Le dégât des eaux entre lots est le sinistre le plus fréquent en copropriété. Il se règle vite quand chacun connaît son rôle : l'occupant coupe et déclare, le voisin déclare, le syndic transmet et surveille le plancher. Un flexible de machine à laver se change tous les cinq ans ; il coûte quinze euros.

QuiLots concernés et syndicat

Qui paieAssurances

Urgencemoyenne

Coût3 000 à 10 000 € pour cet épisode, hors structure

ActionRappel annuel aux occupants : flexibles, joints, robinets d'arrêt accessibles, assurance à jour.

TextesRécapitulatif des textes cités.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.