Immeuble haussmannien · 1853–1914

Fuite sur une colonne montante d'eau froide

Dégât des eaux en cascade, du 5e au 3e étage

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La colonne montante n°1, partie commune

Cette colonne d'eau froide monte de la cave jusqu'au 5e étage, en applique dans les cuisines des appartements de droite. À chaque étage, un robinet d'arrêt puis un compteur divisionnaire marquent la frontière entre la partie commune et l'installation privative. C'est sur cette frontière que naissent la plupart des litiges de dégât des eaux.

QuiSyndicat des copropriétaires

Qui paieCharges communes

Urgencefaible

CoûtEntretien courant

ActionTenir le carnet d'entretien à jour : matériau de la colonne, date de pose, derniers remplacements de robinets. Repérer et étiqueter la vanne de pied de colonne en cave.

TextesLoi du 10 juillet 1965, art. 3 (parties communes) et art. 18 (carnet d'entretien). Règlement de copropriété de l'immeuble.

La fuite apparaît au 5e étage

Le raccord du robinet d'arrêt du 5e lâche : joint fatigué, corrosion, ou coup de bélier au retour de vacances. L'eau goutte d'abord, puis file en continu. Le parquet absorbe, le bois gonfle et se soulève. Si le raccord est dans un placard ou une gaine, l'occupant ne s'en aperçoit souvent qu'après plusieurs jours.

QuiSyndicat (raccord avant compteur)

Qui paieAssurance de l'immeuble

Urgenceforte

Coût300 à 900 € (recherche et réparation)

ActionFermer la vanne de pied de colonne en cave, faire intervenir le plombier de la copropriété sous 24 h, déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble et prévenir les occupants du 5e et du 4e.

TextesConvention IRSI (dégâts des eaux entre assureurs). Loi de 1965, art. 14 : responsabilité du syndicat pour les dommages causés par les parties communes.

L'eau traverse le plancher

Sous le parquet, le hourdis en plâtre boit l'eau comme une éponge, perd sa résistance et gonfle. Les poutrelles en fer qui portent le plancher se retrouvent dans une gangue humide et commencent à rouiller : c'est la pathologie structurelle la plus fréquente des immeubles de cette époque. Au plafond du 4e, une auréole jaune se dessine autour de la colonne.

QuiSyndicat (plancher, gros œuvre)

Qui paieAssurance de l'immeuble

Urgenceforte

Coût500 à 1 500 € (sondage du plancher)

ActionFaire ouvrir le plafond du 4e au droit de la colonne pour vérifier l'état des fers, photographier, établir un constat contradictoire avec les deux lots concernés.

TextesLoi de 1965, art. 3 : le gros œuvre des planchers est une partie commune ; les revêtements de sol et de plafond sont privatifs, sauf règlement contraire.

Le 4e étage est touché

Le plafond du 4e noircit et cloque, la peinture se décolle, les moisissures apparaissent. L'eau suit le mur mitoyen et redescend le long de la colonne ; le parquet du 4e gondole à son tour. L'appartement du 4e droit devient un sinistre à part entière, indemnisé selon la convention IRSI par l'assureur de l'occupant ou du copropriétaire.

QuiCause : syndicat. Embellissements : copropriétaire du 4e

Qui paieAssureur du lot du 4e, recours contre l'assureur de l'immeuble

Urgenceforte

Coût2 000 à 6 000 € (plafond, peintures) + 3 000 à 8 000 € (parquet)

ActionRecueillir les constats amiables de chaque lot, vérifier les garanties, convoquer une expertise si les dommages dépassent 5 000 € HT (seuil IRSI), organiser l'assèchement.

TextesConvention IRSI : tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT, tranche 2 jusqu'à 5 000 € HT gérée par l'assureur de l'occupant ; au-delà, expertise pour compte commun.

La cascade continue

Tant que la colonne n'est pas coupée, l'eau poursuit sa descente : le 3e étage reçoit une auréole à son tour, les robinets et compteurs d'étage baignent, l'humidité gagne les gaines. Chaque étage traversé multiplie les lots sinistrés, les assureurs concernés et les délais.

QuiSyndicat, plusieurs copropriétaires

Qui paieRecherche de fuite : assureur du local où elle se situe

Urgenceforte

CoûtCumul des étages : 10 000 à 25 000 €

ActionCouper définitivement, poser des déshumidificateurs, suivre l'hygrométrie chaque semaine, tenir un tableau de suivi des lots et des assureurs.

TextesConvention IRSI, art. sur la recherche de fuite : prise en charge par l'assureur du local où elle est effectuée, quel que soit le responsable.

La structure souffre

Restées mouillées des semaines, les poutrelles en fer du 5e et du 4e rouillent. La rouille occupe jusqu'à sept fois le volume du fer sain : elle fait éclater le plâtre du hourdis, le plafond se fissure, des plaques peuvent tomber. À terme, la section de la poutrelle diminue et le plancher fléchit. Un dégât des eaux devient un problème de gros œuvre.

QuiSyndicat (gros œuvre)

Qui paieCharges communes, fonds de travaux

Urgencedanger

Coût8 000 à 30 000 € par plancher (reprise de poutrelles)

ActionMandater un bureau d'études structure, étayer si nécessaire, inscrire les travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale, mobiliser le fonds de travaux.

TextesLoi de 1965, art. 14-2 (fonds de travaux) et art. 18 (le syndic pourvoit aux mesures conservatoires). Loi ALUR pour les travaux urgents.

Bilan

Une fuite à 300 € au 5e, non traitée, a mouillé trois planchers, deux appartements et attaqué la structure. Le coût final se compte en dizaines de milliers d'euros, avec plusieurs assureurs et une expertise. La leçon tient en trois mots : couper vite, chercher vite, assécher longtemps.

QuiSyndicat et copropriétaires concernés

Qui paieAssureurs, charges communes

Urgencedanger

Coût20 000 à 50 000 € au total

ActionAprès sinistre : remplacer la colonne si elle est en plomb ou en acier galvanisé ancien, poser des vannes d'étage neuves, programmer une inspection des colonnes tous les cinq ans.

TextesRécapitulatif des textes cités aux étapes précédentes.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Pour approfondir

Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.