Immeuble de faubourg · 1780–1880

Remontées capillaires : un mur sans coupure

Moellons dans la terre, cave en terre battue, cour qui renvoie l'eau vers le pied du mur

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Des murs qui plongent dans la terre

Les murs de rez-de-chaussée et de cave sont en moellons hourdés au plâtre et à la chaux, posés sur une semelle de moellons à moins d'un mètre sous le sol. Aucune coupure de capillarité, aucun drain : le mur est une éponge dressée dans un sol humide. Tant que le plâtre respire et que la cour évacue l'eau, l'équilibre tient.

QuiSyndicat

Qui paieCharges communes

Urgencefaible

CoûtSans frais

ActionRepérer les murs enterrés et semi-enterrés dans le diagnostic technique de l'immeuble ; noter les traces d'humidité existantes.

TextesLoi de 1965, art. 3 et 18. Art. L731-1 du CCH (diagnostic technique global), à vérifier.

La cour renvoie l'eau vers le mur

Le pavage de la cour s'est affaissé et penche désormais vers la façade au lieu du caniveau central. La descente d'eaux pluviales est déconnectée du regard. À chaque pluie, une flaque stagne au pied du mur cour et s'infiltre sous le pavage ; le mur boit par sa base et par sa semelle.

QuiSyndicat (cour, pavage et évacuations : parties communes)

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtRaccordement du dauphin au regard : 400 à 1 200 €

ActionFaire raccorder la descente au regard, vérifier la pente de la cour à la règle et au niveau, curer le regard et le caniveau.

TextesArt. 14 de la loi de 1965. Règlement sanitaire départemental de Paris (évacuation des eaux pluviales, à vérifier). DTU 60.11, pour référence.

Salpêtre, cloques et enduit qui tombe

L'eau qui monte dans le mur s'évapore à sa surface et y dépose les sels dissous : une frange blanche de salpêtre à 60 cm du sol, un enduit qui cloque et se détache en plaques, un pied de mur verdâtre. Un enduit ciment posé lors d'un précédent ravalement a aggravé le mal en piégeant l'eau : elle monte plus haut.

QuiSyndicat

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtDiagnostic humidité (mesures, sels, origine) : 600 à 1 500 €

ActionFaire mesurer l'humidité du mur à plusieurs hauteurs et analyser les sels ; identifier les enduits étanches à déposer.

TextesArt. 14 de la loi de 1965. DTU 26.1 (enduits : compatibilité avec les supports anciens), pour référence.

La cave : terre battue et moellons ruisselants

Sous le rez-de-chaussée, la cave est en terre battue, ses murs suintent, les cloisons de planches moisissent et les caves des copropriétaires sentent le champignon. Le soupirail unique ne ventile rien. Cette humidité de cave alimente aussi le rez-de-chaussée par les planchers bois.

QuiSyndicat pour les murs et le sol de cave ; chaque copropriétaire pour ses effets

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtVentilation de cave (grilles, extracteur) : 800 à 3 000 €

ActionVentiler la cave en créant une entrée et une sortie d'air, dégager les murs des stockages, ne rien entreposer au sol.

TextesRèglement sanitaire départemental de Paris (ventilation et salubrité des caves, à vérifier). Art. 14 de la loi de 1965.

Moisissures au rez-de-chaussée et au 1er

Côté intérieur, le logement du rez-de-chaussée sur cour a ses murs tachés et son plafond de plâtre noirci ; au 1er, l'appartement sur cour sent le moisi et sa fenêtre ruisselle de condensation. Le bailleur reçoit une mise en demeure de son locataire : un logement humide n'est pas décent.

QuiSyndicat pour la cause ; bailleurs pour la décence de leurs lots

Qui paieCharges communes ; le bailleur assume ses embellissements

Urgenceforte

CoûtAssainissement intérieur d'un lot : 1 500 à 5 000 €

ActionLe syndic traite la cause commune et informe les bailleurs ; ceux-ci assèchent et ventilent leurs lots ; ne pas repeindre sur un support humide.

TextesDécret du 30 janvier 2002 (décence). Code de la santé publique, art. L1331-22 et s. (insalubrité), à vérifier. Art. 14 de la loi de 1965.

Traiter la cause, pas le symptôme

On ne rend pas étanche un mur ancien : on l'aide à sécher. La cour est repavée avec une pente vers le caniveau et le regard raccordé ; l'enduit ciment est déposé et remplacé par un enduit à la chaux respirant ; la cave est ventilée et son sol reçoit un hérisson drainant. Les injections de résine ne se justifient qu'après ces mesures, si l'humidité persiste.

QuiSyndicat

Qui paieCharges communes générales

Urgencemoyenne

CoûtCour et évacuations 5 000 à 12 000 € ; enduit chaux 4 000 à 10 000 € ; ventilation et sol de cave 3 000 à 8 000 €

ActionFaire voter un programme en deux temps : évacuations et cour d'abord, enduits ensuite ; mesurer l'humidité un an après avant toute injection.

TextesArt. 24 de la loi de 1965. DTU 26.1 et DTU 20.1, pour référence.

Bilan

L'humidité de pied de mur est la pathologie la plus courante des immeubles de faubourg, et la plus mal traitée : on repeint, on cimente, on injecte, et l'eau remonte. Les remèdes sont ceux d'avant le ciment : évacuer l'eau, laisser respirer, ventiler. Ils coûtent moins cher et durent plus longtemps.

QuiSyndicat et bailleurs

Qui paieCharges communes ; lots pour leurs embellissements

Urgencemoyenne

Coût15 000 à 35 000 € pour cet épisode

ActionEntretien annuel : curage des regards, contrôle des pentes, aération des caves ; interdire les enduits et peintures étanches sur les murs anciens.

TextesRécapitulatif des textes cités.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.